Fiscalização de laudos de avaliação
Saiba o que um laudo de avaliação deve conter conforme NBR 14653.
Metodologia
Todo laudo de avaliação deve informar qual a metodologia empregada no cálculo de determinação do valor. Os métodos mais comuns são:
a) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
b) Método Evolutivo;
c) Método Involutivo;
d) Método da Renda;
e) Outros métodos.
O método é semelhante a receita do bolo a ser preparado. É a forma como deve ser feita a avaliação do imóvel. A NBR 14653 informa que deve ser dada preferência ao Método Comparativo, quando este é possível de ser empregado, em relação aos demais métodos. Por isso, a maioria dos laudos são feitos pelo emprego desta metodologia. O cliente ao analisar o laudo recebido, deve procurar qual foi a metodologia empregada na avaliação. Na ausência desta informação, constata-se então um erro, que merece ser retificado.
Fundamentação
A fundamentação seria uma espécie de "nota" dada ao laudo de avaliação do imóvel. Ela pode assumir os valores 1, 2 ou 3 ou não atingir nenhuma pontuação. Quanto maior o valor da pontuação atingida melhor é a qualidade do laudo de avaliação. Vale salientar que toda a qualidade do laudo não deve ser atribuída somente ao grau de fundamentação atingido. O grau de fundamentação é obtido no somatório de pontos obtidos nos itens da tabela de fundamentação. Cada item apresenta um exigência de qualidade que o avaliador deve atingir.
Ao atingir pontuação final 1, dizemos que o laudo possui grau de fundamentação 1. No caso de não atingir pontuação na fundamentação, a avaliação não poderá ser intitulada como laudo e sim denominada como parecer técnico. A NBR 14653 apresenta as tabelas de fundamentação para cada metodologia. Cada metodologia possui uma tabela de fundamentação diferente. O cliente, ao receber um laudo, deve verificar qual o grau de fundamentação obtido na avaliação do imóvel, podendo ainda pedir ao prestador do serviço que anexe a tabela de fundamentação no laudo de avaliação. No caso do laudo de avaliação não apresentar o grau de fundamentação, solicite a correção.
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Como já citado, é o método preferível da NBR 14653 e o mais empregado nas avaliações de imóveis. O princípio básico deste método consiste em comparar o imóvel a ser avaliado com os demais imóveis semelhantes disponíveis do mercado imobiliário local. Então, perceba que dois critérios são necessários inicialmente: a semelhança que o imóvel a ser avaliado deve ter com os dados de comparação e a localização dos dados deve ser a mais próxima possível do avaliando. Recomenda-se que os dados de comparação sejam pertencentes a mesma cidade do imóvel a ser avaliado.
Este método compara os outros imóveis, chamados de dados, com o imóvel a ser avaliado, chamado por avaliando. As principais diferenças de características relevantes de cada imóvel são anotadas e se tornam variáveis que serão testadas estatisticamente para verificar sua influência no preço dos imóveis. Os dados, com valores de variáveis, serão tratados por uma das duas formas: por inferência estatística (tratamento científico) ou por fatores (estatística descritiva). Portanto, o cliente ao receber um laudo em que esta metodologia foi empregada, deve procurar pela informação de qual tratamento de dados foi aplicado.
Todo laudo feito pelo MCDDM deve informar se foi feito com aplicação de tratamento por fatores ou por inferência estatística.
O MCDDM é o único método que além de atender a tabela de fundamentação deve atender a tabela de precisão. Por isso, verifique se o laudo informa o grau de fundamentação e grau de precisão atingidos. Ambos os graus podem assumir valores 1, 2 ou 3 em cada tabela. No caso de não conseguir atingir a pontuação mínima de 1 em uma das tabelas, a avaliação será denominada de parecer técnico.
Método Evolutivo
Este método deve ser empregado no caso de impossibilidade de emprego do método comparativo ou empregado em conjunto. O princípio deste método consiste em avaliar separadamente o terreno das benfeitorias edificadas. Ao final, será somado o valor do terreno ao valor das benfeitorias e sobre o somatório será aplicado o fator de comercialização. A fórmula
VI = (VT+CB)*FC
é o resumo do que foi supracitado. O valor do terreno é obtido pela aplicação do método comparativo ou método involutivo. O valor das benfeitorias são obtidas, geralmente, pelo método da quantificação dos custos, explicado também na NBR 14653. No caso de as benfeitorias terem sido avaliadas pelo método da quantificação dos custos, alguns pontos devem ser observados pelo cliente. O avaliador deve informar:
01) O valor do custo unitário de construção adotado, em R$/m².
02) O valor do BDI adotado, em %.
03) O valor de depreciação das benfeitorias.
04) O valor do Fator de Comercialização.
O custo unitário pode ser baseado no CUB do SINDUSCON do estado, o BDI pode ser segundo o Acórdão do TCU, a depreciação calculada consoante o método misto de Ross-Heidecke e o Fator de comercialização ser calculado ou fundamentado conforme tabelas de engenheiros avaliadores e estudiosos renomados da área de engenharia de avaliações de imóveis.
Método Involutivo
Este método deve ser empregado no caso de impossibilidade de emprego do método comparativo ou empregado em conjunto. O princípio básico deste método consiste em avaliar o imóvel como um empreendimento que irá possuir receitas com as vendas das unidades e terá custos com a obra. Este método é aplicado na avaliação de gleba, onde é simulado a construção de um loteamento no imóvel. Os custos serão atribuídos a instalação da infraestrutura (pavimentação, guias, sarjetas, tubulação de água, rede de eletricidade, rede de esgoto, etc.) e as receitas vindas das vendas dos lotes. Existem três modelos neste método e somente um é adotado pelo avaliador, que deverá informar ao cliente qual deles utilizou. São eles:
a) Estático;
b) Dinâmico com equações prédefinidas;
c) Dinâmico com fluxo de caixa.
O avaliador deverá informar a estimativa de custos conforme o método da quantificação do custo. Para isso, deverá informar todos os valores do itens abaixo:
01) O valor do custo unitário de construção de urbanização adotado, em R$/m².
02) O valor do BDI adotado, em %.
03) O valor de depreciação das benfeitorias.
Para mais dicas de como saber fiscalizar um laudo de avaliação de imóvel, entre em contato conosco.
Orientações de segurança e qualidade
Nesta etapa iremos aconselhar a critérios de exigência que o cliente deve solicitar ao avaliador antes de contratar os serviços. Com essas exigências, a segurança e a qualidade do laudo serão melhores.
Recomendamos que no laudo de avaliação o cliente solicite:
01) Fotos do imóvel a ser avaliado. Exija fotos do logradouro, da fachada externa, da fachada interna e de outras partes do imóvel. Isso garante que alguém esteve no local e realizou a vistoria.
02) Sempre que possível, exija que o avaliador tire uma foto tipo selfie e a anexe ao laudo. Isso irá comprovar que o avaliador esteve no local e não terceirizou o serviço com um contraventor. Esta prática é adotada por um grande banco no país.
03) Embora este item não seja obrigatório pela NBR 14653, recomendamos que o cliente exija fotos dos elementos que serviram de comparação com o imóvel avaliando. Isso garante que houve uma investigação do mercado imobiliário local e que houve empenho na coleta de dados.
04) Exija a planilha de dados coletados presente no laudo. Além disso, verifique se a planilha está devidamente preenchida e se consta o endereço do dado, nome e telefone do informante do dado.
05) Verifique a quantidade de páginas do laudo. A baixa quantidade de páginas pode indicar baixa qualidade. Se o laudo entregue apresenta 05 página ou menos, geralmente irá conter erros ou falta de informações obrigatórias. Os bons laudos de avaliação de imóveis, geralmente, contêm de 10 a 80 páginas.
06) Exija a Anotação de Responsabilidade Técnica do Conselho de Classe, ou, como é mais conhecida, ART do CREA. No caso do avaliador ser um engenheiro, ele deve emitir uma ART do CREA, se o avaliador for um arquiteto, deverá emitir uma RRT do CAU e se for um Corretor de Imóvel, deverá apresentar um selo digital do COFECI. Uma avaliação que possuir ART ou RRT ou selo digital de avalição comprova que o serviço foi feito por um profissional legalmente habilitado da área de avaliações de imóveis. Caso não haja este documento, talvez a avaliação tenha sido realizada por um contraventor.
07) Exija apresentação de Nota Fiscal pelos serviços prestados.
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